收房流程及注意事項
第一步:接到收房通知單
售樓部會提供書面通知及電話微信通知。
第二步:做足準備工夫
收樓前的準備宜細不宜漏。首先應看清發展商約定的收樓時間,確定具體收樓日期。然后是要找出購房合同,仔細研究合同中的交樓約定,充分了解哪些標的物是發展商必須交付的,買家權益有哪些。其次,準備各種相關資料,包括申辦產權證需要的原購房合同(契約),各期還款單據(發票或用于換發票的收據),如屬按揭購房的要帶上銀行貸款合同,還有業主本人的身份證、常住人員照片,收樓通知書,等等。最后,當然要找有經驗的收樓專家做伴。附帶要準備的還有軟尺、小錘等收樓工具。
第三步:查證
應要求發展商出示《建設工程質量認定證書》,索取《住宅使用說明書》、《住宅質量保證書》、《房地產開發建設項目竣工綜合驗收合格證》,《竣工驗收備案表》(簡稱““三書一證一表”),還有各種相關驗收表格,如《住戶驗房交接表》(房間功能分區及標的物詳列各項驗收內容,如客廳樓板、陽臺地面等等)與驗收意見表(如《樓宇驗收記錄表》)等。
證件不齊要交樓根據國務院1998年7月20日頒布的《城市房地產開發經營管理條例》(國務院令第號)第十六條規定:“房地產開發企業應當對其開發建設的房地產開發項目質量承擔責任。”第十七條規定:“房地產開發項目竣工,經驗收合格后,方可交付使用,未經驗收或者驗收不合格的,不得交付使用。”因此,購房者收樓前可千萬記住要求發展商出示“三書一證一表”,確定該樓已驗收合格,并且與購房合同一致,只有證件齊全了,才能簽署入住單,收樓。但是,“三書一證一表”不齊全,是時下不少樓盤的通常做法,特別是《建筑工程質量認定書》與《房地產開發建設項目竣工綜合驗收合格證》,往往因為樓盤整體建筑未完成而根本無法驗收,沒有相應的證書。
面對這種情況,購房人可選擇不收樓,如果確實被要求收樓,也要在相關文件,如《住戶驗房交接表》、《驗房記錄表》等相關文件中寫明“未見《××××表》”等字樣并妥尚保留好相關文件副本。
第四步:驗樓細節不放過
查驗完各種證件后,收樓的關鍵時刻——驗樓正式開始,先是需繳交身份證復印件、收樓通知書,領取房屋鑰匙,然后由商家接待人員(開發商代表或物管公司人員)帶領,到所購樓房依雙方約定的交樓標準查驗樓房狀況。
先簽文件后驗樓先驗房后交費、簽文件的收樓程序是較合理的正常程序,但商家大多數采取先交錢填表、簽文件,再驗樓的方法,商家的主動性更大。購房者在簽合同時應將先驗房再收樓作為附加條款寫在合同里,不驗房不收樓。如當初合同未有約定的,則可采取變通方法,在收樓文件中注明“房內情況未看”或“屋內情況未明”或“未驗房”等字樣,驗房時如出現什么情況,也可增加自我保護力度。
疲勞戰收樓時要辦的手續很多,如換發票、填表、交費、入住登記,等等,不少業主東奔西跑排了這隊排那隊,未進自家門已筋疲力盡,更沒精力驗樓、或無心就房屋問題與發展商干涉。收樓現場的人山人海并不可怕,建議采取“人多好辦事”的戰術,請來多位老友親戚幫忙,大家分工合作、分頭排隊,驗樓時可分工合作,各人負責一部分,能發現更多的問題。
灰塵滿積清潔明凈一般較討好人,大多數發展商交樓時都會提前將屋內打掃干凈。但也有樓盤是例外,在地板、窗臺等地方留下一層土。可別小看這層土,往往裂縫呀、漏水漬呀、磚面不齊呀等等問題藏在這層土底下。應對辦法是掃去土,或往地面沖水,一方面可沖去泥層,看清地板質量,另一方面也可測測地板的水平狀態及排水情況。
第五步:驗樓結果在錄
驗完樓后,買家應按實際驗收情況填寫《住戶驗房交接表》,同時將水表、電表底數抄在指定表格(一般附在《驗房交接表》中);如有不滿意的地方,可提出意見并將意見填寫在《樓宇驗收記錄表》中,作為書面依據,如發展商未準備有關表格,買家應另以書面形式將意見送交發展商。根據買家意見,買賣雙方協商解決辦法,如屬可整修內容,應協商并簽署有關整改維修文件,約定下次驗收時間(一般不超過天)。
大事化小對業主在驗房時發現的毛病如墻面、地磚破裂、漏水,甚至是房屋結構性問題,一些發展商員工總會說:“這沒什么,小問題啦,我們到時讓人修修就可以了。”還大拍胸口讓業主放心,想方設法不將問題列進驗收文件里。
不管發展商陪同人員如何巧舌如簧,如何套交情,業主都應堅持原則,只要發現問題,不管大小,都要在相關文件或表格中記錄下來,如樓盤根本就沒準備驗收登記表,則要自備紙筆,將有關問題一一記錄。最好同時用貼紙貼在出問題地方,并寫清自己的意見,以便整修時識別。
第六步:交費筆筆算清
換發票及繳交各項相關費用與錢銀有關,更要筆筆算清。巧立名目的收費雖然物價局已對入住的相關費用有明文規定,但一些發展商到收樓時仍巧立名目亂收費。收樓時須提前了解物價局的各項相關收費規定,最好帶上應繳費用表,與發展商要求的款項相對應,最好帶上計算器,算好每一筆賬,發現不合理收費要與發展商協商。必要時可向物價局、房管局投訴。
第七步:辦理入住手續
驗完樓后,開發商一般要求業主填寫《住戶檔案表》、《入住協議》、《消防責任書》等協議書,同時領取《住戶手冊》、《服務指南》等各種入住手冊及各種贈送物品。《入住協議》與《消防責任書》是購房者與管理處的入住約定,有些物管公司從便于自身管理出發,訂下一些雙方責權不對等的條款。簽署時應先詳細研究行文,發現不公時應及時提出異議,雙方協商后再簽署。
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